STJ e a Locação de Imóveis por Temporada
A 2ª seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acaba de tomar uma decisão importante que afeta a locação de curta temporada em condomínios residenciais, especialmente através de plataformas digitais como o Airbnb. A discussão foi cadastrada como Tema 1.443 e será relatada pelo ministro Raul Araújo, que irá determinar a suspensão de todos os processos pendentes em todo o país que tratem dessa questão.
A tese a ser fixada pelo STJ é crucial: se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curtos períodos, mesmo na ausência de proibição expressa. Essa decisão será de grande relevância, pois definirá uma orientação obrigatória para casos semelhantes em todo o Brasil.
Impacto das Decisões Anteriores
Essa afetação ao rito dos repetitivos se difere do julgamento realizado em maio, onde a 2ª seção analisou um caso específico sobre a possibilidade de exploração de imóveis em condomínios residenciais para locações de curta estadia. Naquela ocasião, por maioria, o colegiado decidiu que a exploração reiterada e profissional de imóveis para locação de curta temporada pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio.
O entendimento prevalente foi que, mesmo sem uma proibição expressa, a convenção que prevê a destinação residencial já é suficiente para limitar o uso dos imóveis para fins de hospedagem de curta duração. Além disso, ficou claro que a autorização para esse tipo de locação requer aprovação de dois terços dos condôminos, conforme estipulado no artigo 1.351 do Código Civil.
Contexto da Discussão
Um dos recursos afetados por essa nova decisão é o REsp 2.272.536, que foi interposto por um condomínio contra um acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo. O tribunal paulista entendeu que a locação por temporada via plataformas digitais não descaracteriza, por si só, o uso residencial do imóvel. Para o TJ/SP, uma eventual proibição deveria ser expressamente prevista na convenção condominial e, além disso, observar o quórum necessário de dois terços dos condôminos.
No recurso especial, o condomínio argumentou que as hospedagens de curta duração poderiam comprometer o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores, além de desvirtuar a destinação exclusivamente residencial do edifício. Essa controvérsia não se limita a pedidos de indenização, mas também envolve a validação de restrições condominiais à locação de curta temporada por plataformas digitais.
Suspensão Nacional e Relevância da Decisão
No acórdão de afetação, o ministro Raul Araújo enfatizou que a definição de uma tese repetitiva deve promover maior segurança jurídica e uniformidade no tratamento do tema pelas instâncias ordinárias. Ele também destacou a multiplicidade de processos sobre essa questão, ressaltando a relevância social e econômica da controvérsia.
Com a suspensão do processamento de todos os processos pendentes, a 2ª seção do STJ busca garantir que a futura tese fixada irá orientar a solução das ações referentes à locação de curta temporada em condomínios residenciais. Essa decisão não apenas impacta diretamente os moradores e proprietários de imóveis, mas também aqueles que atuam no setor de locação de imóveis por temporada.
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